Jak stanovit správně cenu bytu na prodej?

18 rad a zkušeností, co vám určitě pomůžou:

1. Aktuální ceny bytů je dobré si prohlédnout ve veřejné nabídce bytů stejné dispozice v dané lokalitě, městě, uvedené např. na www.sreality.cz, www.reality.idnes.cz, kde inzerují všechny realitní kanceláře.  Můžete si porovnávat byty podle lokality, m2, podlaží, dispozice a velikosti pokojů, stavu domu a bytu, orientací oken, parkování, výtahu. Nejoblíbenější je 2. až předposlední podlaží s výtahem, jinak 2. a 3. NP. V inzerátech jsou ceny často výchozí, tedy "k jednání". Obvyklá dohodnutá sleva je do 10%. V roce 2021 je takový zájem o koupi nemovitostí, že "cena k jednání" znamená i že se bude prodávat za vyšší cenu, podle nabídek zájemců.

Skutečné realizované ceny se dají zjistit z cenové mapy ( www.cenovamapa.cz má cenné údaje), s tím vám pomůžeme. Ve zvolené oblasti najdeme realizované obchody včetně mnoha detailů, také máme svoje informace o dokončených obchodech v daném místě za uplynulé období, známe i reakce zájemců z jiných obdobných bytů, spolupracujeme s dalšími kolegy z realitních kanceláři.

2. Co si chcete z kupní ceny za byt pořídit, není pro nikoho důležité. Občas tím lidé zdůvodňují, že potřebují min. x Kč, že jinak neprodají, např. když se rozvádí. To vlastně kupujícího vůbec nezajímá, on chce koupit nové bydlení pro sebe za odpovídající cenu.

3. Pokud srovnáváte svůj byt s novostavbami v inzerci, co se teprve staví, nezapomeňte, že tam kupující získá byt se zárukou na vše (až 36 měsíců),  může si vybrat koupelnu i kuchyň podle svých snů, bydlí v úplně novém. Většinou je tam i výtah, vyřešené parkování, nízké náklady na energie, což ocení hlavně mladí lidé. Na druhou stranu zájemce se nemůže stěhovat hned, často za 1 nebo 2 roky, po dokončení projektu. Na začátku platí jen cca 20% kupní ceny, dál platí postupně, má čas vše řešit.

     Zlaté terasy v Olomouci na Wolkerové ul. nabízí pěkné byty

4. Sepište si upřímně plusy i mínusy vašeho bytu – výhled, oslunění, je k využití i zahrádka nebo terasa, lodžie?… a co sousedé, hluk, jaké služby       v okolí, veřejná doprava, bezpečí, noční život v okolí… vše se v ceně odrazí, vše kupující zajímá a budou se ptát.

5. Pokud k bytu nepatří garážové stání v suterénu domu, zjistěte si možnosti parkování k vašemu bytu a za kolik Kč se dá pronajmout, dokoupit, jak to  řeší i lidé v okolí. Občas mají lidé 2 auta nebo i motorku. Kolik jsou lidé ochotni zaplatit za garážové stání v domě, vám také poradíme, často tam budeme řešit předkupní právo spolumajitelů.

    na Wolkerové jsou 3 linky tramvají i parkování za domem

6. Zjistěte si technické údaje ke svému bytu – velikost užitné plochy po místnostech, velikost balkónu, sklepu, výšku stropu, počet schodů. Velikost místností najdete v kupní smlouvě od developera nebo v Prohlášení vlastníka, tj. dokument uložený ve sbírce listin na katastrálním úřadě. Do r. 2013 se plocha bytu určila jako součet užitných ploch místností, od r. 2014 se dělá prohlášení vlastníka podle občanského zákoníku, už se započítává i plocha vnitřních příček, nosných stěn, takže ve skutečnosti jsou novější byty menší, asi o cca 2 m2. Jen málo kupujících má představu, jak vypadá 55 m2, 70 m2 nebo 110 m2. Hodně je to o vybavení, osvětlení, dispozici bytu, úložných prostorách.

7. Sepište si, co v bytě bude zůstávat a jakou to má pro vás hodnotu. Byt se předává s pevnými součástmi, jako je vybavení koupelny, plynový kotel, kuchyňská linka se zabudovanými spotřebiči, žaluzie, garnyže, rolety, běžná svítidla nebo bezpečné ukončení elektroinstalace, vestavěné skříně, policové systémy v šatně, regály ve sklepě apod. To vše je zahrnuto v kupní ceně. Jestli chcete nabídnout k prodeji i další své vybavení, připravte si seznam, kde uvedete jednotlivé položky, rok pořízení, původní cenu a cenu k prodeji. Seznam předáte vážnému zájemci na prohlídce a ten se v klidu rozhodne, zda má o něco zájem či nikoliv. Nekomplikujte si tím však celý prodej bytu, málokdo ocení vše, co se vám naopak nehodí. Můžete odvézt do sběrového dvora, prodat přes bazos.cz, darovat známým, charitě, zlevnit apod. Ocení spíš investoři, co se nechystají na rekonstrukci bytu.

    zařízený byt je někdy výhoda, jinak to berte "podle vážného zájemce"

8. Podívejte se, jaká máte na listu vlastnictví uvedená omezení vlastnického práva – je tam zástava pro banku, věcné břemeno dožití, jiné omezení pro správce sítí? Podle výpisů z banky zjistíte velikost dluhu, zjistěte si, kdy se dá vyplatit a kolik bude příp. i smluvní pokuta za předčasné splacení. Nejlépe vychází, když můžete vyplatit zůstatek úvěru ke dni fixace úrokové sazby, a to z vlastních zdrojů, jinak z kupní ceny. Pokud osoba z věcného břemene již nežije, zajistěte si výmaz na katastru nemovitostí, vše si předem projednejte s oprávněnými osobami. Téměř nikdo nechce takové omezení, jinak odečte z ceny. Se správci sítí (Veolia, Olterm, Nordic Telecom..) nebývá problém, je to obvykle ke společným částem domu.

9. Kolik stojí provoz bytu?  najděte vyúčtování za poslední 2 roky, spočtěte si, kolik stojí vytápění, příprava teplé vody, elektřina, internet, vodné stočné, provoz společných prostor. Lidé nechtějí platit velké částky za energie, vždy to budou chtít vědět přesně, doložit.

10. Náklady na rekonstrukci / stavební úpravy vašeho bytu je dobré si zjistit předem od stavebních odborníků a vhodně popsat i do inzerce. To  zažijete při každé prohlídce, že si zájemci budou naceňovat laicky všechny úpravy – chtějí mít nové koupelny, kuchyň se spotřebiči, určitě i část podlah, budou je zajímat rozvody v bytě, možná budou řešit i přemístění kotle z koupelny do komory, přesun kuchyně do jiného pokoje, změnu dispozice, jiné dveře, zárubně, pokud máte starší okna,  tak také. Jejich odhad nákladů budou odečítat od celkové částky, kterou jsou připraveni do svého nového bydlení dát, půjčit si.  Pro prodávající často "stačí vymalovat", pro mladé kupující vyjdou náklady na stavební úpravy i 600 tis. Kč. Chtějí totiž vše pořešit hned na začátku, chtějí jít do lepšího bytu než mají dnes, byť je v pronájmu.

       byty v Pekařské mají i společnou zahradu

11. Máte na bytě dluh k předání kupujícímu? Pokud má Společenství vlastníků v domě nebo družstvo úvěr na revitalizaci domu, (opravu výtahu, střechy, zateplení, rozvody aj.), úvěr splácí majitelé všech jednotek podle plánu splátek, často přes fond oprav. Zjistěte, jak ještě dlouho a kolik ještě musí se za váš byt doplatit, pošle vám správce. Může to být i 300 tis. Kč. Počítejte s tím, že pokud bude dluh víc jak 50 tis. Kč, budou to zájemci z inzerované ceny bytu z velké části odečítat, ikdyž budou splácet postupně v následujících letech. (Do inzerátu se takové číslo neuvádí, aby to neodradilo zájemce)

12. Jaký máte ideální časový plán? Jak to bude s předáním bytu? Jste připraveni se hned na začátku inzerce nebo do 2 až 3 měsíců odstěhovat, ikdyž nebudete ještě mít vyplacenou kupní cenu? Chcete dostat vyšší kupní cenu za svůj byt za podmínky, že byt bude již na prohlídky částečně nebo zcela vyklizený, připravený nebo naopak chcete v bytě zůstat ještě chvíli bydlet i po prodeji a teprve ze získaných peněz si budete platit jiné bydlení? Pomůže vám vyplacení zálohy od kupujícího co nejdříve? Čím jste flexibilnější, tím lépe.

13. Kupní cenu do inzerátu je dobré zveřejnit včetně provize realitní kanceláře, která bývá kolem 3,5 až 5%, s rezervou 50 až 100 tis. Kč, jelikož i kupující s hotovostí budou chtít často vyjednávat. 

14. Jak bude vnímat inzerovanou cenu kupující? Ze svého pohledu jako konečnou, při které má o byt zájem, s jistou rezervou na zvýšení ceny nebo snížení.  Kupující má jen menší rezervu na úpravy podle sebe – kuchyň, nové spotřebiče. Jakmile zjistí, že je potřeba udělat v porovnání s inzercí a zveřejněnými fotkami větší úpravy, začne je odčítat od kupní ceny.  Cílem je zjistit cenu, při které má zájem o uzavření obchodu, když je vše po prohlídce jasnější, když viděl náklady na provoz bytu, dokumenty a získal k makléři a prodávajícímu důvěru.

        byty na Peškové i Rokycanové jsou oblíbené

15. Jak přemýšlí investoři, co chtějí byt pronajímat? Ti mají často svoji částku v hotovosti a moc se jim do dalšího úvěru nechce, nedávají do obchodu tolik emocí, jako kupující pro sebe. Celkem rychle si spočtou nájemné, z toho odečtou co musí z nájmu hradit (platby do spol. fondu), co musí na začátku do bytu pořídit a při požadované návratnosti – max. 20 let si cenu zkontrolují, navrhnou slevu výměnou za rychlé jednání. Dopředu se dá taková úvaha spočítat s makléřem, který má zkušenosti z pronájmu obdobných bytů.

16. Nejlepší je stanovit rozumnou cenu, připravit ve spolupráci s makléřem důvěryhodný inzerát, pěkné fotky, za pěkného počasí videoprohlídku, vědět všechny technické údaje. Při těchto podmínkách budou zájemci na nabídku už během 1. měsíce reagovat, nebudou po prohlídce většinou zklamaní, pochopí výhody a plusy vašeho bytu a budou mít zájem o další jednání. To už je jen kousek k rozumné dohodě o konečné kupní ceně. Když chcete vyzkoušet cenu, která je spíš váš sen, dejte si na to čas třeba jednoho měsíce a brzy uvidíte, jaký je o váš byt zájem. Pokud budou zájemci řešit koupi s hypotečním úvěrem, hodnotu nemovitosti přijde posoudit i znalec z banky, zda je odpovídající. Banka má často odhad pesimističtější, než zájemci. 

17. Co pomůže zlepšit dojem na prohlídce? Když je v bytě málo osob i málo vybavení, když je pohoda, zájemce se může na cokoliv zeptat, vyzkoušet, když je vymalováno, vše osvětlené, nemusí se zouvat, vše funguje, je čisté. Pomůže Home Staging, doporučíme odborníky a sami uvidíte, že to má smysl. Chce to i zkušenosti z prodeje různých bytů, optimismus, získat důvěru od zájemců. Řada lidí kupuje byt poprvé v životě, má své obavy. Poradíme jim s financováním, s časovým plánem, s navazujícím obchodem. Z úřadování si hlavu nedělejte, všechno umíme, vymyslíme ideální průběh obchodu a odladíme i s právníky smluvních stran.

18. Máte otázky, chcete pomoci, poradit se? Ozvěte se nám, domluvte si bezplatnou úvodní konzultaci. www.olreality.cz , tel: 603 541 434, eva.lachova@seznam.cz

 Napsala: Eva Lachová, OL reality s.r.o., 03/2018, aktualizace 18.12.2022.