Pronajímáte byty? Jak správně zdanit příjmy a zaplatit co nejméně na daních?

Daň z příjmu se řeší podle zákona č. 586/1992 Sb.:   https://zakonyprolidi.cz/cs/1992-586

Poučné texty, formuláře na DP, kalkulačky, info o dalších daních a cenné rady najdete např. v odkazu:http://www.mesec.cz/dane/dan-z-prijmu/. 

Pronájem nemovitostí není podnikatelskou ani jinou samostatně výdělečnou činností.
Vyplníte k DP přílohu č. 2, tj. růžové formuláře, kde zjistíte dílčí daňový základ podle §9 a ten se přenese do celého výpočtu vašich daní. Daň z příjmu fyzických osob je aktuálně 15% z daňového základu, daňové přiznání se podává do 31.3. následujícího roku (s daňovým poradcem do 30.6.). Nájemní smlouvy na FÚ nepřikládáte, všechny podklady si uschováte doma pro příp. kontrolu.

1. Příjmy z pronájmu uveďte jako součet nájemného, které jste obdržel/a podle smlouvy o nájmu bytu/domu/garáže/pozemků/komerčních prostor. Zálohy na služby/energie se neuvádí, ani složená jistota.  Služby hradí nájemce podle nájemní smlouvy obvykle zálohově, každý rok musíte udělat roční zúčtování záloh podle skutečné spotřeby a provést finanční vyrovnání (přeplatek, doplatek). Pozor na služby zahrnuté do nájemného a paušální služby, to je jiný postup.

- Příjmy z pronájmů majetku ve společném jmění manželů uvádí do DP vždy jen jeden z manželů,  ale můžou se každý rok měnit/střídat.

- Pokud vlastníte majetek k pronájmu podílově, každá osoba uvede v DP svůj podíl příjmů a výdajů nebo spolumajitelé uzavřou mezi sebou dohodu a podle ní příjmy daní a (nelze pak využít paušální výdaje).

- Pokud během doby nájmu čerpáte ze složené jistoty (kauce), musíte uvést do příjmů, proto si vše pečlivě evidujte.

- Pozor na limity pro zařazení mezi plátce DPH u podnikáni. Příjmy z pronájmů podle §9 se sčítají s příjmy z podnikání a z jiné samostatné výdělečné činnosti podle §7 (příloha č. 1 DP). U pronájmů se pak DPH neplátcům u bytů neúčtuje, plátcům dle dohody - dle zákona o DPH.

2. Výdaje si uplatníte buď paušální částkou 30%, tj. pak vám vyjde dílčí daňový základ 70% příjmů nebo výdaje skutečné. Je dobré si obě metody na začátku pronájmu propočítat a porovnat. Pro všechny nemovitosti, co pronajímáte, se musíte rozhodnout pro stejný způsob počítání výdajů. Paušální výdaje lze odečíst ve výši max. 600.000 Kč/rok.

2.1. Paušální výdaje se použijí spíše pro nižší nájmy a na kratší období. Můžete však přejít v dalším zdańovacím období na skutečné výdaje a začít odepisovat od 1. roku (viz níže odstavec o odpisech).  V paušálních výdajích je tedy zahrnuto vše - náklady na vybavení bytu, úroky z hypotečního úvěru, daně z nemovitých věcí, auto, kancelářské výdaje aj. Jsou pohodlné a jisté, bez uschovávání dokladů o výdajích. Evidujete pouze příjmy z pronájmů, vyúčtování služeb, čerpání z jistoty.

2.2.Skutečné výdaje jsou o něco pracnější evidence, ale ve většině případů vám umožní podstatně snížit dílčí daňový základ, ztrátu z jednoho bytu můžete uplatnit na příjmech z jiné nemovitosti, můžete uplatnit ztrátu v dalších až 5ti letech, máte lepší přehled. Vždy se musí jednat o výdaje související s dosažením, udržením a zajištěním zdanitelných příjmů. Na vše si během roku uschovejte doklady a pak to najednou zpracujete.

Co lze dát do výdajů:

- výdaje na vybavení bytu, pokud jednotlivé věci jsou do 40.000,- Kč a jsou uvedeny v předávacím protokolu nebo nájemní smlouvě, např. stoly, židle, skříňky, komody, postele, pohovky, křesla, záclony, závěsy, nádobí, pračka, vysavač, lednička, mikrovlnka, regály, botník.. Pokud pořídíte dražší věci, bude to hmotný majetek a musíte odepisovat, ve 2. odpisové skupině.

- úroky a poplatky z hypotečního úvěru (podle vyčíslení z banky) , ale nesmíte je uvést i do odd. č. 3, jen do přílohy č. 2, nelze uvádět splátky hypotečního úvěru,

     více info v článku: https://www.novinky.cz/clanek/finance-jak-na-odpocet-uroku-z-uveru-na-bydleni-z-dani-40422394#dop_ab_variant=0&dop_source_zone_name=novinky.sznhp.box&source=hp&seq_no=4&utm_campaign=abtest203_personalizovany_layout_varCC&utm_medium=z-boxiku&utm_source=www.seznam.cz

- daně z nemovitých věcí (jen tu část vyměřených daní vztahující se k majetku k pronájmu)  - platíte každý rok podle vlastnictví majetku k 1.1.

- příslušnou část nákladů na úřadování k pronájmům - počítač, tiskárnu, kancelářské potřeby, telefon, internet,  a úklidové prostředky

- odpovídající část nákladů na inzerci, provizi realitní kanceláře za zprostředkování nájemce, náklady na nájemní smlouvu, předání bytu, poradenskou činnost,  právní služby, účetní služby v souvislosti s pronájmy

- paušální náklady na osobní auto, pokud je ve vašem majetku, evidujete potřebné jízdy a splníte požadavky předpisů  - podrobněji nastudujte §24 zt) zákon o dani z příjmu, např. cesty na prohlídky bytu, jednání s nájemcem, kupování vybavení bytu, cesty na fin. úřad.. (4000 Kč/měs)

- vyúčtované platby na účet společenství vlastníků jednotek, pokud byly použity na opravy společných prostor a pozemku, na pojištění domu, revize hasících přístrojů a hydrantů, údržbu společných prostor a výtahu... nikoliv na dlouhodobé rezervy

- revize plynového kotle aj. spotřebičů, pokud hradí pronajímatel

- náklady na opravy bytu nad rámec sjednaných drobných oprav a běžné údržby, kterou má podle nařízení vlády a nájemní smlouvy hradit nájemce

- další výdaje pronajímatele související s bytem - malování, výměny vložky s klíči,

- náklady prokazatelně související s pořízením bytu, např. provize RK při koupi bytu, právní servis, kolky, poplatky bance při vyřizování úvěru zahrnete do  pořizovací hodnoty bytu

- odpisy bytové jednotky, garáže aj. nemovitosti: jedná se o hmotný majetek v 5. odpisové skupině, který se odepisuje při rovnoměrném odepisování 30 let, a to v 1. roce odepisování uplatníte odpisy ve výši 1,4% hodnoty nemovitosti, v dalších letech budete odepisovat vždy  3,4 % z pořizovací ceny (bez hodnoty pozemků). Můžete zvolit i zrychlené odepisování, tj. víc na začátku. Vše si připravíte na začátku v tabulce v excelu, ale cenu nemovitostí musíte pečlivě doložit/spočítat takto:

pokud jste v bytě bydleli a začnete pronajímat do 5ti let od nabytí, můžete použít kupní cenu bytu uvedenou v kupní smlouvě, jinak potřebujete znalecký posudek nebo odborné vyjádření ke dni začátku pronájmu, kterou vám připraví znalec (jiná metodika než pro banku) nebo realitní kancelář nebo sami podle veřených podladů - článků, statistik, inzerce ap. Pokud pořizujete nový byt od developera, je dobré mít v kupní smlouvě nebo konečné faktuře vyčísleno, kolik platíte za bytovou jednotku, kolik za podíl na garáži a kolik za podíly na pozemcích.  Do pořizovací ceny patří i vybavení bytu pevně spojené se stavbou, tj. kuchyňská linka, svítidla, žaluzie, vestavěný nábytek, garnyže, věšákové stěny, pokud pořizujete na začátku. Jinak když pořizujete toto vybavení bytu během doby nájmu, musíte rozlišit, zda se jedná o technické zhodnocení a budete odepisovat (např. vyzdění jádra v koupelně) nebo je to jen oprava v ceně do 40.000 Kč (i výměna oken) a drobné vybavení.

​Pokud jste uhradili při koupi nemovitostí i daň z nabytí 4%, tak do pořizovací hodnoty bytu/domu připočtěte i část této daně, která se vztahuje k bytu, garáži, domu, nikoliv však k pozemku. Daň z nabytí z pozemků i cenu pozemků do odpisů/výdajů nelze promítnout. Toto neřešíte, pokud kupujete nový byt /dokončený dům od developera, ten je po dobu 5let od kolaudace osvobozený od úhrady daně z nabytí.

jednoduchá kalkulačka na odpisy:  https://www.uctovani.net/kalkulacka-odpisy-rovnomerne+zrychlene.php

- zvolte si rovnoměrné nebo zrychlené odpisy, porovnejte si, jejich volba závisí na vašem budoucím plánu a daňovém zatížení,

- rovnoměrné odpisy nemusíte uplatnit v daném roce v plné výši, tím si můžete regulovat výdaje, aby nevznikla daňová ztráta a pak si prodloužíte dobu odepisování

- pokud jste nemovitost nabyli bezplatným darováním, nemůžete odepisovat !

- pokud jste nabyli děděním a již zůstavitel odepisoval, musíte v odepisování pokračovat. Pokud neodepisoval, ke dni nabytí si zajistíte znalecký posudek.

Další zdroje informací:  * Zákon o účetnictví: https://www.zakonyprolidi.cz/cs/1991-563

* Zákon č. 89/2012 Sb. občanský zákoník : https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89

 * Nařízení vlády č. 308/2015 Sb. o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy: https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2015-308

(všechny zákony a vyhlášky v platném znění najdete zdarma a můžete si vytisknout na www.zakonyprolidi.cz)

Pro správné zpracování daňového přiznání doporučuji vše důkladně nastudovat, nejlépe i konzultovat s odborníky, hlavně na začátku pronajímání a při začátku odepisování.

Výborné školení k danění příjmu z pronájmu: www.realitnishaker.cz, (dá se pořídit i jako video školení)

- přednáší Ing. Magdalena Čudová, daňová poradkyně a soudní znalkyně, mail: cz.ekonomik@gmail.com

Pokud některý odkaz nebude časem funkční, dejte prosím vědět na mail: eva.lachova@seznam.cz, upravím. Děkuji.