Na tomto místě jsme připravili přehled 4 daní kolem nemovitostí:

1. daň z nabytí nemovitostí (při koupi nemovitostí), dříve daň z převodu - byla zrušena zákonem č. 386/2020 Sb. 

Pokud jste na začátku roku 2020 daňové přiznání již podali a daň uhradili, podívejte se, zda se na vás vztahuje možnost požádat si finanční úřad o její vrácení zpět, podrobně vše najdete na:

https://www.financnisprava.cz/cs/dane/dane/dan-z-nabyti-nemovitych-veci/informace-stanoviska-sdeleni/zruseni-dane-z-nabyti-nemovitych-veci-10927

2. daň z příjmů -  při pronajímání nemovitostí uvádíte svoje příjmy a výdaje do přílohy č. 2 daňového přiznání, každý rok,

                       -  daň hradíte do 31. března za uplynulý rok, příp. do 30.6. s daňovým poradcem, použijete růžové formuláře        

                          -   další podrobné info v našem článku v podmenu  http://www.olreality.cz/finance-dane/dan-z-prijmu-pri-pronajmu-bytu/text/10788/

 * při prodeji nemovitostí: 

Zdanění příjmů z prodeje nemovitostí (mimo obchodní majetek) se řídí pravidly, která stanovuje  Zákon č. 586/1992 Sb.  https://www.zakonyprolidi.cz/cs/1992-586

podle §10,  pokud ovšem nejsou příjmy osvobozeny. Nárok na osvobození je definován v § 4.

Osvobození od daně z příjmů se týká:

• příjmů z prodeje nemovitosti, kde jste bydleli dva roky bezprostředně před prodejem,
• příjmů z prodeje nemovitosti, které jste vlastnili déle než 10 let - změna v zákoně č. 386/2020 Sb., (dříve bylo 5 let)
• při nesplnění výše uvedených podmínek -  použití získaných financí na obstarání vlastní bytové potřeby (definována v zákonu č. 386/2020 Sb. - §4a)
• Do lhůty 10 let lze započítat dobu vlastnictví zůstavitele, pokud prodávající nabyl nemovitost dědictvím v řadě přímé (rodiče, prarodiče) nebo po manželovi.

  V ostatních případech činí daň 15% a je možné uplatnit výdaje na dosažení příjmu (např. kupní cena při nabytí nemovitosti, náklady na rekonstrukci apod.). K jejímu přiznání slouží Přiznání k dani z příjmu fyzických osob, které se podává do 31.3. roku, který následuje po roce, kdy byla nemovitost prodána a vznikl neosvobozený zisk z jejího prodeje.

• Podrobnější informace: budete danit podle § 10 odst. 1 písm. b) zákona o daních z příjmů. Dani podlehne příjem, který je snížený o výdaje podle § 10 odst. 5 zákona.

3. daň z nemovitých věcí - řeší všichni klienti, kteří v uplynulém kalendářním roce prodali nebo koupili nemovitost. Změny hlásíte vždy a pouze v lednu následujícího roku na finančním úřadě (FÚ), podle stavu k 1.1.  Všechny formuláře jsou modré. Daň vám FÚ vyměří, zašlou složenku k úhradě, splatnou do 31.5., příp. ve 2 splátkách do 30.11., pokud je daň vyšší než 5000 Kč za daný FÚ.

            - formuláře vyplňte podle aktuálního roku, https://www.financnisprava.cz/cs/dane/dane/dan-z-nemovitych-veci

                          -    cenu půdy najdete v odkazu podle kódu katastrálního území včetně vyhlášky na:  http://farmy.cz/cena-pudy/

                         -  prodávající nemovitostí za uplynulý rok se z placení daně odhlásí ( podáním dílčího nebo řádného DP s poznámkou - Prodáno v roce..., nic nemusí počítat), kupující se naopak k placení daně přihlásí, (dílčím nebo novým DP) a to na finančním úřadě v místě nemovitosti, v úředních hodinách v Olomouci  po + st 8 - 17 hod,

                           * kontakty na všechny finanční úřady: http://financni-urady.cz/

- s sebou na FÚ si vezměte kupní smlouvu, nový LV kvůli výměrám pozemků, velikost zastavěné plochy (změřte si z katastrální mapy na www.cuzk,cz předem),  budete potřebovat vědět i rok kolaudace. Modré formuláře (na stavby a na pozemky) si můžete doma stáhnout a připravit z uvedeného odkazu nebo si je vzít v hale na FÚ a na místě na chodbě předvyplnit, co víte. Pak je předáte správné pracovnici, v Olomouci vše v 1.NP, správné dveře najdete podle svého příjmení nebo obce, kde je nemovitost. Pracovnice FÚ vše zkontroluje, doplní potřebné koeficienty, nebo váš pošle znovu vyplnit, bývají velmi ochotné. Na závěr provede zápis údajů do jejich evidence, zkontroluje s katastrem nemovitostí a sdělí výši daně.

* Pokud došlo před prodejem pozemku v uplynulém roce k rozdělení parcely geometrickým plánem, má tudíž nová parcelní čísla, budete muset vyplnit příslušný list pozemků celý znovu. K tomu vám obvykle pracovnice FÚ vytiskne současný list a objasní, jak upravit.

* Pokud došlo za uplynulý rok k digitalizaci a úpravám výměr pozemků, které vlastníte, pracovnice FÚ vás vyzve (většinou mailem) k podání dílčího DP na parcely, kde se výměra změnila. Celkový přepočet si provede sama, daň se změní jen nepatrně. Vyplníte tedy obálku + příslušné listy k pozemkům.

* Na FÚ by měl jít u majitelů - manželů nebo ze spolumajitelů ten, na kterého je podáno původní dańové přiznání k této dani a chodí na jeho jméno červené složenky/poukázky vždy v květnu, jelikož bude nahlašovat pouze změnu, (odhlásí prodanou nemovitost nebo přihlásí novou nemovitost), musí podepsat formuláře. DP lze donést na podatelnu FÚ i pro další pracoviště FÚ, přepošlou jim sami.

* Další roky už nic hlásit nemusíte, jen vám budou chodit složenky na úhradu daní. Budete-li potřebovat pomoci s podáním/vyplněním formulářů na tuto daň, dejte vědět, můžeme na FÚ v Olomouci zajít s vámi a poradit na místě, ale není to složité.

4. Daň z přidané hodnoty - DPH řeší Zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty :

https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2004-235

4.1 DPH při pronájmu: - když je pronajímatel plátce DPH:

Pokud je nájemce plátce DPH a prostory využívá pro svoji podnikatelskou činnost, pak pronajímatel má právo volby a může zvolit fakturaci bez DPH nebo s platnou sazbou DPH. Pronajímatel většinou preferuje nájemce - plátce DPH, aby si mohl uplatnit odpočet DPH, hlavně u nových jednotek, kanceláří.

Pokud je nájemcem nemovitosti neplátce DPH, pak je nájem osvobozen od DPH (viz §51 zákona o DPH).

U služeb pronajímatel účtuje DPH vždy, tj. pro plátce i neplátce. Plátce si uhrazené DPH vždy započte, má tedy energie/služby levnější, neplátce hradí služby + DPH.

- když je pronajímatel fyzická osoba - neplátce DPH:  Pronajímatel DPH neúčtuje nikomu, ani u poskytovaných služeb ho nemůže vyčíslit. Pokud převede smlouvu na dodávku elektřiny a plyn na nájemce, ten získá možnost odpočtu DPH. SVJ v bytových domech nebývají plátci DPH.

4.2 DPH při prodeji nemovitostí: řeší se pouze tehdy, pokud je prodávající plátce DPH, např. developer, stavební společnost.  Plátci mají své účetní, dobře se orientují ve výši sazby (15 % nebo 21%), kdy účtovat, vystaví daňové doklady. Při obchodech mezi fyzickými osobami - neplátci DPH, se DPH při převodu nemovitostí neřeší.

***

5. Další užitečné odkazy k daňové problématice:

Osvobození od daně z příjmu při darování:

https://www.penize.cz/nemovitosti/298655-jak-prenechat-majetek-darovani-nebo-dedictvi-co-se-vic-vyplati

cenová mapa stavebních pozemků v Olomouci: http://www.olomouc.eu/podnikatel/profil-mesta-a-informace-pro-investory/cenova-mapa

cenová mapa pozemků v Brně: http://www.brno.cz/mapy/   ...i další info o územně plánovací dokumentaci

povodňové pásmo zjistíte na :  https://riskportal.intermap.cz

      prověřeno:  Olomouc - ulice Schweitzerova - zóna 2 -  s nízkým nebezpečním, Brněnská ul. zóna 1 - se zanedbatelným rizikem výskytu povodní.

***

Pro konzulatace a zpracování dańových přiznání z příjmu, DPH doporučuju využít služby odborníků:  Naše zkušená a chytrá účetní je:

zpracovala: Eva Lachová, 30.12.2015, aktualizace 26.10.2016, 11.12.2017, 5.3.2019, 25.10.2020

 Pokud by některý uvedený odkaz nebyl časem funkční, dejte mi prosím vědět. Děkuji. eva.lachova@seznam.cz