1. Podcenění výběru nájemce hned na začátku - každý zájemce má svůj životní příběh, který je potřeba zjistit - proč má zájem o váš byt, z jakých příjmů bude platit nájemné a služby, jak dlouho vidí dopředu, jak se má dnes, kolik má jejich domácnost členů (včetně dětí o víkendech z jiných vztahů). Nespěchejte s pronájmem, nemusíte pronajmout 1. zájemci, který o byt projevil zájem. Dejte na svoji intuici, nebojte se ptát. My se snažíme ptát na jejich práci a podnikání, na rodiče nebo naopak na jejich děti, co dělají, jak žijí. Když nám zájemce vyplní více údajů o sobě, díváme se na jejich trvalé bydliště, ptáme se, kdo tam bydlí ap. Když nový pronájem bytu znamená pro zájemce posun do lepšího, (většího, bez rodičů, blíž k práci...), tak bude nájemce spíš spokojený.
2. Při spolupráci s realitními makléři je dobré si vyjasnit na začátku, kdo a kolik bude za práci makléře platit. U nás si může pronajímatel vybrat podle služeb, které chce od makléře, vše najdete v sazebníku. Máme rádi obchody win -win - win. Čím více z provize uhradí pronajímatel, tím má větší naději na rychlejší obchod.
nájemce se rozhoduje hlavně podle koupelny a kuchyně, chce ji mít stejnou nebo lepší než měl dříve
3. Nekomplikujte si to nereálnými představami. O úspěšném pronájmu bytu rozhoduje hlavně pronajímatel, jeho jednání a uvažování, až pak ten byt. Nastavené podmínky na začátku vnímejte "k jednání", nikoliv trvat např. na jistotě/kauci ve výši 3měs. nájmů, platba nájmu na 2 měsíce dopředu, nájemce nic nesmí, vše musí...zkrátka nepřátelský a nevyrovnaný vztah, bez důvěry.
4. Vybavení bytu - nájemci ocení téměř vždy - pěknou čistou kuchyňskou linku s dostatkem el. zásuvek a osvětlením, sporák/troubu nebo desku, digestoř, vestavěné skříně, žaluzie, věšákovou stěnu, šatnu s policovým systémem, velké zrcadlo, poličky v koupelně, čistou koupelnu s novějšími zařizovacími předměty, fungující odvětrání WC a koupelny, osvětlení celého bytu. Málokdo akceptuje staré pohovky, stará křesla, koberce, více let použité matrace. Když je pronajímatel připraven něco pořídit (i za mírné zvýšení nájemu) nebo naopak odstěhovat, je to ideální varianta. Ženy a dívky chtějí mít kuchyň ještě lepší, než měly dosud.
5. Omezení pro nájemce - zvířata v bytě, kouření, počet osob, zvyky jiných národností. Většina nájemců chce chovat v bytě psa nebo kočku, tam je třeba zvážit, jak to dnes zvládají, jak se jim věnují, kolik kusů zvířat chtějí chovat, jak moc můžou poškodit byt, jaké jsou zvyky v domě. Podle občanského zákoníku můžou chovat 1 zvíře, pokud je to poměrům v domě přiměřené, na víc zvířat byste měli dát souhlas/nesouhlas. Je dobré na to myslet i v průběhu nájmu, podle toho příp. i upravit výši jistoty(kauce), výši nájmu. Kouření v bytě je také nutno ošetřit v nájemní smlouvě, ale pokud s ním budete souhlasit, pro příštího nájemce to bude byt načichlý kouřem a daleko hůř budete hledat nového nájemce - proto nedoporučuju. Nestačí-li terasa, balkon, pak si ošetřete ve smlouvě novou výmalbu, navyšte nájemné za větší opotřebení bytu. Nejhorší omezení při pronájmu je však: hledá se nájemce bez dětí, bez auta, bez vaření, co odjíždí každý víkend pryč, co nemá kolo..
6. Komunikace s nájemcem - pronájem bytu je dlouhodobá záležitost, proto si ze zájemců vyberte sympatického člověka, co zvládá běžně komunikovat přes tel., sms i email, jinak vás to nebude těšit. Budete během doby nájmu řešit různé opravy, nefungující věci, revize, vztahy se sousedy. Kdo je vám nepříjemný na začátku, ječí, slibuje a nedrží slovo, je konflitní a vyzařuje životní nepohodu, lepší nebude. Když zájemce sám říká, že je "opravdu náročný", nebo že "peníze nejsou problém", to jsou varovné příznaky.
7. Vyúčtování služeb.. Je dobré si udělat kontrolní odečet měřidel např. po 1/2 roce a zkusit udělat vyúčtování, ať víte průběžnou spotřebu a můžete nájemce upozornit nebo navýšit zálohy (dodatkem). Uvidíte, že když se vám něco těžko vyúčtovává (dálkové teplo), tak zálohy rozdělte kolik na elektřinu, vodné a stočné, plyn, společné prostory a teplo. Nájemce nemá hradit fond oprav, splátku investičního úvěru, příspěvky na správu aj. položky, jak si představuje část pronajímatelů.
8. Moderní technologie: pokud máte v bytě nebo domě solární ohřev vody, fotovoltaickou elektrárnu, venkovní bazén, krbovou vložku, datové rozvody, elektronický zabezpečovací systém, domácí kino...vyberte si nájemce, co tomu alespoň trochu rozumí a sepište ke všemu návody na použití. Při předání bytu/domu mu to nezvládnete vše objasnit, ani jeho členům domácnosti a budou vám jinak stále volat, že něco nefunguje. Takto máte naději na klid a běžný provoz technologií.
9. Inzerce nabídky pronájmu - uveďte co nejvíce informací, omezení, co je k jednání, ať nemusíme dělat zbytečné prohlídky. Ty vás bavit nebudou a povedou ke špatné náladě. Fotit je třeba ve stavu, jak se byt nabízí, nikoliv s věcmi předchozího nájemce ap. Moje zkušenost je taková, že na starší a menší byty (s nižším nájmem) volají lidé v horší finanční situaci, je to těžší dobře pronajmout než dražší byt s garážovým stáním v novostavbě. S inzercí na bazos.cz a bezrealitky.cz mám podobnou zkušenost - přijdou daleko chudší lidé než z realitních serverů. Osvědčená cesta - udělat zajímavý inzerát s pěknými fotkami a získat 2 až 3 zájemce a z nich si vybrat, porovnat, každý má svůj příběh.
10. Pronájmy cizincům jsou oproti českým nájemcům odlišné, cizinci často ocení plně vybavené byty, i za vyšší cenu, studenti nemají auta, mají zase jiné nároky na pomoc a asistenci. Je dobré pronajímat takovým lidem, kteří ve vás budí důvěru a hlavně se s nimi během nájmu kdykoliv domluvíte, tzn. buď oba zvládnete anglicky nebo jejich řeč, slovem i písmem. Občas přijdou takoví lidé s překladatelem, jenže ten už pak asi chodit nebude. Co se dá, je potřeba si u nich prověřit. Tady je odkaz, jak je to s hlášením na Cizineckou policii, jaké má pronajímatel povinnosti. Máme již své zkušenosti, klidně poradíme a upozorníme na odlišnosti.
Za svoji 13ti letou praxi v realitách jsem pronajala asi 90 různých bytů a domů, velkou část i opakovaně. Byt dobře pronajmout je těžší než ho prodat.
Pokud jste z Olomouce a budete chtít s pronajímáním bytů a domů pomoci, poradit, ozvěte se.
Eva Lachová, email: eva.lachova@seznam.cz, tel: 603 541 434, aktualizováno 02/2021
stránky na facebooku: http://goo.gl/yjGn2l
